Urszulo, w jaki sposób problemowe lokatorki pojawiły się na Twojej drodze? Jak wzbudziły Twoje zaufanie?

W 2019 roku wyprowadziłam się ze swojego mieszkania i wyremontowałam je, aby móc je później wynajmować. Oferta najmu została umieszczona na platformie OLX. 

We wrześniu skontaktował się ze mną agent nieruchomości, poszukujący mieszkania dla swoich klientek, dwóch pracujących studentek. Mieszkanie zostało udostępnione, umowa, niestety – zwykła –  podpisana. Otrzymałam też kaucję.

Ucieszyłam się, że panie były studentkami i wzbudziło to moje zaufanie. W przeszłości wynajmowałam inne mieszkanie również studentce i miło wspominam naszą współpracę.

Zgodziłam się również, by w mieszkaniu przebywał kot, gdyż sama jestem miłośniczką zwierząt. 

Kiedy pojawiły się problemy ze współpracą i na czym one polegały?

Od razu, gdyż moje lokatorki nie zapłaciły już pierwszego czynszu.  Przypomniałam im o obowiązku zapłaty. Tłumaczyły wtedy, że ich pracodawca nie przelał środków. Przeprosiły i zapewniały, że uregulują zaległość. Niestety, nigdy to nie nastąpiło. Bardzo żałuję, że zgodziłam się na prolongatę zapłaty do ostatniego dania października (pierwszy miesiąc najmu), bo ” wpadliśmy” wtedy w okres ochronny, tj. czas, w którym nie są wykonywane eksmisje.

Czy próbowaliście jakoś rozwiązać te problemy?

Lokatorki nie widziały problemu, a ja zgodnie z zapisami umowy wręczyłam im wypowiedzenie umowy oraz wyznaczyłam termin opuszczenia mieszkania. Nie było szansy na to, by zechciały mnie wpuścić do mieszkania i porozmawiać o rozwiązaniu sporu. Przez ich postawę było mi bardzo trudno doręczyć wypowiedzenie lokatorkom. W końcu się to udało, ale musiałam poprosić o pomoc osoby trzecie. Nawet w obecności agenta nieruchomości i patrolu policji nie udało się niczego wynegocjować. Lokatorki obiecały, że się wyprowadzą, ale bez podania konkretnej daty taka deklaracja nic nie była warta.

Zrozumiałam wtedy, że pozostaną w mieszkaniu tak długo,  jak zechcą. Przestałam tam jeździć, postanowiłam że wszelkie informacje będę kierować do nich w formie korespondencji, którą konsekwentnie lekceważyły

 Co było dla Ciebie najtrudniejsze? Co Cię zaskoczyło?

Oprócz zawiedzionego zaufania i oczywistego poczucia straty, to najtrudniej było pogodzić się z faktem, że jestem w zasadzie bezradna.

Lokatorki nie przyjmowały żadnych argumentów, nie chciały wywiązywać się z umowy. Wezwani na interwencje funkcjonariusze policji wycofali się stwierdzając, że nie zaistniało zagrożenie zdrowia i życia, wobec tego nie są potrzebni, a roszczeń dochodzić mogę na drodze cywilnej.

Dalej było już tylko gorzej: usłyszałam od lokatorek, że mogą 3 miesiące mieszkać i nie płacić. Kiedy zaczęłam poszukiwać rozwiązań prawnych dla mojej sytuacji i opowieści osób, które batalie z koczownikami mają za sobą, jedyne, co poczułam, to bezsilność.

Jak tego typu sytuacja wpłynęła na Twoje życie?

Osiwiałam, mierzę się z bezsennością. Zamiast pracować, biegam do sądu, bo okazało się, że nie byłam pierwszą osobą w ten sposób potraktowana przez ”moje” lokatorki, i nie ostatnią. Toczy się również sprawa karna o oszustwo. Na dodatek przyjdzie mi się bronić w sądzie, ponieważ, zamiast spróbować naprawić krzywdy, postanowiły dodatkowo zaszkodzić mi, kierując do prokuratury zawiadomienie, że popełniłam wobec nich przestępstwo (nie znam jeszcze szczegółów).

6Czy doświadczenie to zmieniło Twoje podejście do najmu? Czy nadal ufasz ludziom?

To co się wydarzyło, podkopało moje zaufanie do najemców. Kiedy spotykam  się u notariusza z nowymi lokatorami, by podpisać umowę najmu, teraz instytucjonalnego (mogę właśnie taką zawrzeć), z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, widzę zaskoczenie, które szybko gaśnie po tym, jak opowiadam swoją historię. Spotykam się ze zrozumieniem.

Co doradziłabyś innym osobom wynajmującym mieszkania?

Wiem, że nie daje to stuprocentowej gwarancji, ale nieprzypadkowe, sprawdzone biuro nieruchomości może pomóc w tym, żeby uniknąć wdepnięcia  na minę. Sugerowałabym też przepisanie na lokatorów liczników, zwłaszcza energii elektrycznej i gazu.

Wywiad opracowała Agata Malczyk-Wołkowska, Ruch Obywatelski Zjednoczeni Wynajmujący.

W jaki sposób problemowi lokatorzy pojawili się na Waszej drodze? Jak osoby te zyskały Wasze zaufanie?

Szukaliśmy najemców długoterminowych. Skontaktował się z nami agent nieruchomości mówiąc, że ma chętnych: panią Sylwię i pana Łukasza. Mieli dziecko, pracowali zawodowo i mieli umowy o pracę na czas nieokreślony. Twierdzili, że sprzedali własne mieszkanie, bo przerósł ich koszt kredytu, a poza tym było ono za małe przy dziecku (nasze mieszkanie miało 3 pokoje). Nie chcieli podpisać umowy o najem okazjonalny mówiąc, że rodziny nie za bardzo akceptują ich związek (bez ślubu). Zaproponowali zapłatę za rok z góry. Sami budowaliśmy wówczas dom, więc taki zastrzyk gotówki był nam bardzo na rękę.

Jakie były problemy ze współpracą z najemcami? Czy coś wzbudziło Wasz niepokój?

Początkowo było wszystko w porządku. Najemcy zgłaszali problemy typu „cieknący kran” i samodzielnie je rozwiązywali. Po skończonej umowie najmu na rok, przedłużyliśmy umowę na kolejne 3 lata.

Przez 3-4 miesiące państwo płacili czynsz regularnie. Ale po tym okresie zaczęły się schody. Państwo powiedzieli nam, że w pracy nastąpiła jakaś zmiana systemu wypłacania premii – z miesięcznych na kwartalne. Przepraszali nas, zapewniali, że uregulują zaległości w kolejnym miesiącu i tak faktycznie się stało.

Ale potem znów nie mieli jak zapłacić. Rozmawiałam z panią Sylwią, zaproponowałam jej, że będą płacić połowę należności co miesiąc, a drugą połowę regulować co kwartał, po premiach. Generalnie starałam się znaleźć rozwiązanie za nich i ostatecznie wyszło na to, że ja im rozkładam wszystko na raty, ułatwiam, nawet zgodziłam się na obniżkę najmu w pandemii, a oni wciąż nie wywiązywali się z warunków umowy.

Gdy zagroziłam wypowiedzeniem umowy najemcom, przestali płacić w ogóle. Doszło do tego (i taki jest stan obecny), że mieszkanie, które chcieliśmy zachować na studia dla dzieci, które w międzyczasie miało nam ułatwić spłacanie kredytu za dom, stało się dodatkowym kosztem, bo płacimy regularnie czynsz do wspólnoty i media i finansujemy życie tym osobom.
W międzyczasie urodziło im się drugie i trzecie dziecko. Ja sama jako mama trójki, która mocno oberwała w pandemii pod kątem dochodów, rozumiem trudną sytuację rodziny i chciałam być uczynna i wspierająca. Wyszło na to, że sama muszę szukać pracy, bo nie stać mnie na opłacanie własnych rachunków, mając na utrzymaniu rodzinę najemców.

Jak próbowaliście rozwiązać te problemy?

Bardzo długo próbowaliśmy działać polubownie, po dobroci. Ostatecznie po wielu miesiącach skorzystaliśmy z pomocy radczyni prawnej, która wysyła w naszym imieniu wezwania do zapłaty, zawiadomienia do sądu, składa pozwy, próbuje się kontaktować z najemcami. Z kolei najemcy zablokowali mój numer telefonu, nie odpowiadają na nasze wiadomości i maile. Pan Łukasz odbiera tylko telefony od mojego męża, ale generalnie to wyżala mu się jedynie i opowiada, jacy są biedni, gdyż ojciec pana Łukasza przepisał mieszkanie na swoją partnerkę i nic mu nie zostawił w spadku, zaś teściowie mają tylko jedno małe mieszkanie. A gdy sugerujemy, że może przecież wyprowadzić się z Warszawy, jest oburzony.

Co jest dla Was najtrudniejsze w tej sytuacji i co Was zaskoczyło?

Że można być takim bucem bez honoru. Że można narażać własne dzieci na takie życie. Wiesz, mamy kryzys uchodźczy i setki tysięcy imigrantów, którzy z dnia na dzień musieli się odnaleźć w nowym miejscu, nowym kraju, języku. Znaleźć pracę. I część z nich fantastycznie wykorzystała tę okazję. A taki pan Łukasz mówi, że pracy nie ma i mieszkania za małe. Serio, ręce opadają i nie wiem już czy on jest taki głupi czy też ma mnie za taką idiotkę. Mnie do głowy by nie przyszło, że mogę nie płacić rachunków. Że mogę na kimś żerować w tak bezczelny sposób. Ale to naprawdę trzeba być pasożytem a nie człowiekiem. Nie dziwię się ojcu pana Łukasza (o ile ta część historii jest prawdziwa), że wydziedziczył syna.

Jak ta sytuacja wpłynęła na Waszą codzienność i Wasze życie rodzinne?

Źle. Koszmarnie. U mnie wywołała nawrót depresji i stanów lękowych, bo inflacja i szalejące oprocentowanie kredytu są dużym problemem. Po to nie sprzedawaliśmy tego mieszkania budując dom, żeby z przychodu z wynajmu spłacać kredyt. A weź pod uwagę, że mówimy o pięknie usytuowanym mieszkaniu w super skomunikowanej części Warszawy, blisko parku, na strzeżonym osiedlu. To nie są małe kwoty, ale gdzieś pomiędzy minimalnym a średnim dochodem wg GUS. Sami mamy troje wymagających dzieci, w edukacji domowej do tego i ja teraz szukam pracy, co mocno utrudnia nam funkcjonowanie, na jakie zapracowaliśmy i się zdecydowaliśmy wspólnie, na podstawie potrzeb naszej rodziny. Jestem absolutnie wściekła. Był taki czas, że przyjęliśmy do domu uchodźców i pomagaliśmy im znaleźć mieszkanie, a mi ciągle tłukło się po głowie „rany, przecież sama mogłabym wynająć ludziom w takiej potrzebie, widzę ich determinację”. Ale nie mogę, bo za to w moim mieszkaniu żyją darmozjady. Wiesz, że ja się zastanawiam czy będzie mnie stać na ogrzewanie mojego domu w sezonie, ale nie mogę wypowiedzieć umowy na ogrzewanie tamtego mieszkania? Według prawa mam większe zobowiązania wobec obcych dorosłych ludzi (i ich dzieci, których zresztą mi żal) niż wobec własnych.

Czy ta sytuacja zmieniła Wasze podejście do najmu? W jaki sposób? Czy nadal ufacie ludziom?

Od początku bałam się najmu, ale miałam poczucie, że to dobra opcja na kilka lat, zanim najstarsze dziecko wróci do Warszawy na studia. Teraz zastanawiam się czy gdy już (jeśli) pozbędziemy się koczowników z naszego mieszkania, w ogóle go próbować wynająć i w jaki sposób, żeby nie dopuścić do kolejnego nadużycia. A równocześnie wiem, że jest mnóstwo uczciwych ludzi, którzy skorzystaliby z tego mieszkania.
Nie wiem, na ten moment wciąż się zastanawiam co jeszcze mogę zrobić, żeby skłonić tych ludzi do wyprowadzki…

Co powinni zrobić decydenci, osoby odpowiedzialne za przepisy prawa w Polsce, aby tego typu sytuacje nie zdarzały się na rynku najmu?

Umożliwić eksmisję na bruk. Albo do noclegowni. Może straszak w postaci „nie chcę, żeby moje dzieci żyły w schronisku” jakoś by bardziej zadziałał na tych ludzi. Usprawnił procesowanie sądowe. Ja jestem w tej szczęśliwej sytuacji, że mimo wszystko jakoś jeszcze mam za co żyć, chociaż poziom naszego życia spadł mocno, wraz ze wzrostem ich zadłużenia wobec nas. Ale to jest absolutnie nie w porządku, że poza okresem, który sama dałam ludziom z własnej woli, teraz będę czekać nie wiadomo jak długo na to, aż zadziała sąd.
Umożliwić zgłoszenie do wspólnoty i dostawców mediów, że jest sprawa o eksmisję i zapłatę zadłużenia w taki sposób, żeby ci odcięli media natychmiast. Mam sygnatury spraw nadanych przez sąd. Ale wszyscy mają to gdzieś, bo lepiej żerować na uczciwych ludziach.
Mam ochotę powywieszać kartki w bloku „w tym mieszkaniu żyją złodzieje, którzy żerują na nas i na Was” bo przecież nie płacą za korzystanie z części wspólnych osiedla.

Czy coś doradzilibyście innym wynajmującym mieszkania?

Sprzedać i nie wynajmować. Ze smutkiem powiem też, że nie wynajmować rodzinom z dziećmi. Podobno najem okazjonalny też nie chroni do końca. Może jakiś podpisany dokument o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w razie zalegania z zapłatą? Nie wiem, serio.

Wywiad opracowała Agata Malczyk-Wołkowska, Ruch Obywatelski Zjednoczeni Wynajmujący.

Prolog

W czerwcu 2022 agent z wrocławskiego biura nieruchomości przyprowadził do nas parę swoich klientów: Magdę – młodą dziewczynę oraz Mariusza – starszego, otyłego mężczyznę. Razem oglądali mieszkanie i całą posesję, zadawali dużo pytań. Mieszkanie było nowe, w dobrym standardzie, kilka pokoi, łazienka, oddzielne WC (do tego garaż wolnostojący, wewnętrzny parking, duży ogród) i spodobało się najemcom. Po oględzinach wydawali się być zainteresowani, więc agent zaczął uzgadniać formalności i przygotowywać umowę.

Na kolejne oględziny pan Mariusz umówił się już następnego dnia, bez udziału agenta. Razem z Magdą obejrzeli jeszcze raz całe mieszkanie, wytargowali obniżkę czynszu i wyrazili chęć wynajęcia od razu. Podczas wizyt wskazywali, gdzie co ustawią i jak zagospodarują wskazane powierzchnie. Na ich życzenie, wynajmujący wykonali szereg dodatkowych, kosztownych prac na nieruchomości. Pan Mariusz pozmieniał także zapisy umowy przedstawionej przez wynajmujących.

Przed zawarciem umowy Mariusz informował, że wynajmuje swój dom we Wrocławiu, a tym samym posiada środki na pokrycie kosztów najmu. Wynajęcie własnego domu i przeprowadzenie się do mieszkania pokrzywdzonych argumentował tym, że chciałby mieszkać bliżej syna, nad którym sprawuje naprzemienną opiekę (co drugi tydzień). Oboje wskazywali także, że prowadzą działalność gospodarczą i stać ich na wynajem mieszkania. Państwo zgodnie stwierdzili, że akceptują wynegocjowany czynsz i nie jest dla nich problemem bieżące regulowanie należności z tytułu umowy. Zostali też zapoznani z dotychczasowym bilingiem opłat za media, którego nie kwestionowali.

Akcja

Kaucja została uregulowana gotówką jeszcze przed przekazaniem lokalu. Czynsz i opłaty opłacane były przez pierwsze trzy miesiące. Ale później zaczęły się problemy. Tydzień po upływie terminu zapłaty kosztów eksploatacyjnych za październik wynajmujący zaczęli starania o wyjaśnienie tej zaległości. Byli przez miesiąc zwodzeni tłumaczeniami typu: „sprawdzę na koncie”, „to przeoczenie” itp. W końcu opłaty eksploatacyjne za październik zostały uiszczone w grudniu, ale najemcy w ogóle nie zapłacili umówionego czynszu.

Próby wyjaśnienia zaległości i domaganie się zapłaty wzbudziły u najemców narastającą agresję i eskalację żądań. Wynajmujący otrzymali kilkanaście maili w październiku, kolejne kilkanaście w grudniu, do tego kolekcja obszernych SMS-ów wysyłanych czasami nawet w niedzielę – w sprawach (wybrano tylko kilka problemów zgłaszanych): „dudniła muzyka na dole” „widziałam szczura pod bramą”, „sąsiad z dołu zastawił nasz samochód”, „chcemy mieć domofon z elektronicznym czytnikiem kluczy”, „potrzebujemy maty pod pralkę” „potrzebujemy anteny tv” itp. itd.

Kiedy nastąpiła przerwa w dostawie wody i w całej miejscowości nie było wody przez 1,5 godziny (8.12.2021) – Pani Magda wysłała do wynajmujących dwa maile pełne oburzenia i pretensji.

Te intensywne kontakty trwały do połowy grudnia. Pomimo wyjaśnień i prób polubownego załatwienia sprawy zadłużenia nie było ze strony najemców woli rozwiązania problemu, tylko kolejne pretensje i roszczenia. Do tego dochodziły ich nieustanne konflikty z sąsiadami. Zaczęli zachowywać się agresywnie, awanturować, grozić policją, strażą miejską, sanepidem, nadzorem budowlanym itp.

Ich agresywne zachowania nie ograniczały się tylko do werbalnego zastraszania, ale dochodziło do akcji na wspólnym parkingu, wyrywania kabli z gniazdek, rozbicia jajka na szybie samochodu (sprawy zgłoszono na policję).

Okazało się też, że wykradli hasło wifi od sąsiadów z dołu i bez ich wiedzy i zgody korzystali z Internetu na ich koszt.

Przez cały czas wynajmujący starając się doprowadzić do załagodzenia sytuacji, niezwłocznie reagowali na uwagi, dokonywali wymaganych napraw i pokrywali koszty fachowców, urządzeń oraz materiałów. W końcu w grudniu wynajmujący wysłali wezwanie do zapłaty.

Eskalacja

Odpowiedzią na wezwanie do zapłaty było oświadczenie pani Magdy, że z tytułu rzekomych strat i krzywd nakłada na wynajmujących kary (!) w wysokości 7,5 tys. złotych, wyliczane wstecz, od momentu zawarcia umowy najmu.

Następny krok polegał na zablokowaniu wynajmującym dostępu do mieszkania. Nawet fachowiec do regulacji grzejnika c.o. nie został wpuszczony do mieszkania. W ciągu kolejnych miesięcy wszelkie prośby umówienia się na oględziny stanu technicznego mieszkania były przez panią Magdę odrzucane.

Ponieważ stało się jasne, że najemcom nie zależy na rozwiązaniu problemów, ale na ich mnożeniu, wynajmujący przekazali im wypowiedzenie umowy.

Odpowiedzią na wypowiedzenie umowy było pismo z kancelarii adwokackiej, w którym to najemcy informowali wynajmujących, że nie wyprowadzą się z mieszkania i nie będą płacić, gdyż rachunki są wysokie, zaś mieszkanie posiada usterki i wady. Ponadto ich adwokat sugerował też, że nie mamy po co iść do sądu, gdyż lokatorzy są praktycznie nie do ruszenia (ochrona lokatorów, pandemia, małe dzieci w lokalu).

W ramach odwetu za próbę pozbycia się ich z mieszkania, pani Magda oskarżyła wynajmujących o oszustwo (!) – „zatajenie rzekomych wad lokalu, nękanie, naruszenie miru domowego”.

A zatem, oprócz zatrudnienia kancelarii adwokackiej, najemcy skierowali również donos do nadzoru budowlanego i na policję.

Sposób na wygodne życie?

Wynajmujący nie mieli dotąd do czynienia z takimi sytuacjami. Mieszkanie wynajmowali od kilkunastu lat, różnym ludziom i mieli raczej pozytywne doświadczenia. Gdy pojawiały się problemy zawsze można było się porozumieć.

Tym razem wynajmujący zostali zaskoczeni eskalacją roszczeń i agresją najemców. Zaskoczyło ich, to, że zaangażowali do pomocy kancelarie prawną, policję i inne podmioty.

Wynajmujący, zmuszeni okolicznościami, zwrócili się o pomoc do kancelarii prawnej i innych osób i zaczęli gromadzić informacje na temat swoich najemców.

Cóż się okazało?

Otóż ich najemca, pan Mariusz, został zmuszony do opuszczenia swojego domu we Wrocławiu, gdyż został on został poddany egzekucji komorniczej za długi na łączną kwotę ponad miliona złotych, wobec siedmiu wierzycieli.

To właśnie po sprzedaży tego domu, pan Mariusz opowiadał wynajmującym kłamstwa, o tym, że wynajmuje własny dom za „podobne pieniądze”.

Pan Mariusz od lat nie hołduje zasadzie, że „warto być przyzwoitym”. Dochodzenie w sieci wykazało, że ma niespłacone długi, są one do kupienia w Internecie. Również jego partnerka, pani Magda, uciekła ostatnio do Wrocławia ze Szczecina, bo tam palił jej się grunt pod nogami. Prowadzone są przeciwko niej liczne sprawy sądowe dotyczące oszustw. Jest też ścigana przez komorników, dyrektorów ZUS i naczelników US na ok. 75 tys. złotych – kilkanaście egzekucji komorniczych w okresie od 2019 do kwietnia 2022 roku.

W Internecie przez cały czas publikowane są liczne oferty handlowe pani Magdy: począwszy od usług kosmetycznych po IT (prowadzenie mediów społecznościowych, obsługa klienta, obsługa portali aukcyjnych), od ofert hotelowych voucherów, po montaż fotowoltaiki (wybrano tylko niektóre). Ogłoszenia opatrzone zdjęciem pani Magdy zachęcają do kontaktu kolejne ofiary.

Przy tej ilości spraw w sądach, w prokuraturze, egzekucji komorniczych liczonych już w dziesiątkach – można stwierdzić, że pani Magda ma duże doświadczenie w życiu wygodnie na cudzy koszt. Ponadto, przy bezskuteczności czynności komorniczych, może bezkarnie ten proceder kontynuować krzywdząc kolejne ofiary.

Pani Magda wie, jak unikać odpowiedzialności, wykorzystywać przepisy, skutecznie zastraszać swoje ofiary donosami, nękać przy pomocy kancelarii prawnej, jak zeznawać kłamliwie i jak zachować się w sądzie lub na policji, aby zyskać przychylność tych organów.

Jako wynajmujący, nie mieliśmy dotąd do czynienia z tego typu osobami, pozbawionymi zasad, bez moralnych hamulców, zaprawionych w kłamstwie, roszczeniowych i agresywnych w dochodzeniu do swoich korzyści, swobodnie traktujących sprawy sądowe, prokuratorskie i komornicze.

To co nas zaskoczyło, to ogromna nieporadność policji, która nie może/ nie chce pomóc właścicielom w sprawdzeniu co się dzieje w ich mieszkaniu, nieskuteczność działań podejmowanych przez ZUS i US, które umożliwiają im dalszą działalność gospodarczą, pomimo wysokiego zagrożenia dla kolejnych ofiar, oraz indolencja komorników, którzy nie widzą / nie reagują na możliwości egzekucji długów (oferty sprzedaży widoczne w Internecie).

Epilog

Pomimo licznych spraw sądowych zakończonych, lub będących w toku, pani Magda i pan Mariusz wciąż wygodnie żyją na koszt innych. Można zastanowić się, jaką drogę wybierze niepełnoletni, dziś 10-letni syn pani Magdy, który co roku zmienia dom, szkołę, jest świadkiem interwencji policji, komorników, licznych awantur i kłótni z poszkodowanymi.

Jakich wyborów będzie dokonywać ten młody człowiek, dorastający w toksycznym środowisku stworzonym przez bezwzględną, nieodpowiedzialną matkę i jej cwanego partnera?

Po ludzku patrząc, nie widać nadziei ani dla pani Marty, ani dla pana Mariusza, którzy wybrali taki sposób na życie.

Nie widać nadziei też dla ich licznych ofiar, którym indolentny system nie umożliwia dochodzenia sprawiedliwości. Oby ten mały chłopiec nie stał się ich kolejną ofiarą…

Opowiadanie zredagowała: Agata Malczyk-Wołkowska, Ruch Zjednoczeni Wynajmujący.

* Imiona bohaterów zostały zmienione dla potrzeb publikacji.

*****

Basiu, w jaki sposób problemowi lokatorzy pojawili się na Waszej drodze? W jaki sposób osoby te wzbudziły zaufanie?

Posiadamy z mężem duży dom w górach. Przed laty mąż prowadził tam pensjonat dla turystów. Ze względów zawodowych (pracujemy w Warszawie), zakończyliśmy tę działalność i w 2011 roku budynek został wynajęty. Pierwotnie planowaliśmy go sprzedać. Dlatego też zgłosiliśmy ten budynek do biura nieruchomości. Dopuszczaliśmy też ewentualny wynajem nieruchomości.

Lokatorzy, których dotyczyć będzie ta historia, trafili do nas właśnie poprzez biuro nieruchomości. Państwo ci przedstawili się jako zainteresowani zakupem domu, lecz najpierw prosili o wynajem.

Umowa najmu została zawarta na jeden rok, z możliwością jej przedłużenia. Najemcy zapewniali o zdecydowanej chęci zakupu nieruchomości.

Właściciel biura nieruchomości przedstawił ich jako wiarygodnych ludzi, prowadzących własną firmę. To była para w wieku ok. 45-50 lat. Ludzie ci nie byli małżeństwem, żyli w związku partnerskim. Wiele dobrego opowiadali o swoich „biznesach”, a my naiwnie uwierzyliśmy w ich opowieści. Dom został im wynajęty, niestety jako budynek mieszkalny, i to był nasz największy błąd.

Jakie były problemy ze współpracą z tymi lokatorami? Co wzbudziło Wasz niepokój?

Problemy ze współpracą zaczęły się po roku od zawarcia umowy, gdy zaczęliśmy dopytywać się o ich plany dotyczące zakupu nieruchomości. Wtedy najemcy wspomnieli o chwilowych zawirowaniach w firmie i poprosili o przedłużenie umowy najmu, oczywiście podtrzymując chęć zakupu.

Zaczęły się nieterminowe opłaty czynszu najmu (podkreślam, że czynsz najmu był minimalny i wynosił 1000 zł miesięcznie, mając na uwadze deklarowany zakup nieruchomości). Czynsz płacili nieterminowo, ale płacili.

Jak długo trwał tego typu impas?

Lokatorzy zwodzili nas przez wiele miesięcy, aż do maja 2015 roku, kiedy ku naszemu zaskoczeniu poprosili o umówienie wizyty u notariusza i zawarliśmy przedwstępną umowę sprzedaży. Niestety, przez kolejny rok nie wywiązali się z umowy i nieruchomość nie została sprzedana. Wciąż tłumaczyli się przejściowymi trudnościami.

W grudniu 2015 r. lokator, nazwijmy go Krzysztof, zmarł nagle, o czym jego partnerka nas nawet nie poinformowała, nadal podtrzymując chęć zakupu domu. W 2016 roku przestała w ogóle płacić czynsz.

Sąsiedzi zamieszkujący w tej samej miejscowości poinformowali nas, że lokatorka wprowadziła do naszej nieruchomości swojego dwudziestoletniego syna i matkę emerytkę. A zatem obecnie mamy na utrzymaniu aż troje koczowników, bo żadna z tych osób nie płaci ani grosza.

Czy próbowaliście jakoś dogadać się z lokatorami, aby rozwiązać ten problem?

Oczywiście. Wiele razy podejmowaliśmy próby kontaktu osobistego, telefonicznego, listownego. Wysyłałam liczne e-maile, niestety pozostały one bez odpowiedzi.

Nie można było umówić się z lokatorką osobiście. Nie odbierała telefonu, nie reagowała na wysyłaną przez nas korespondencję.

I co wtedy zrobiliście?

Doprowadzeni do ostateczności, skutecznie wypowiedzieliśmy umowę najmu ze względu na zaległości czynszowe, wzywając lokatorów do zapłaty zaległych czynszów. Nadmieniam, że cała ta procedura rozwiązania umowy jest bardzo czasochłonna, gdyż aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, czy upomnieć się o zaległy dług czynszowy, wynajmujący musi dochować ustawowych terminów.

Ponieważ nadal pozostawało to bez żadnej odpowiedzi, w 2018 r. złożyliśmy do sądu pozew o eksmisję dla wszystkich trojga lokatorów i osobny pozew o zapłatę należnych czynszów.

Co było najtrudniejsze dla Was w trakcie batalii o odzyskanie nieruchomości? Co Was zaskoczyło?

Oczywiście, zdawaliśmy sobie sprawę z tego, że terminy oczekiwania na rozprawę są długie. Jednak najbardziej zaskoczyła nas postawa sędzi, która prowadziła sprawę o eksmisję: jej niefrasobliwość i opieszałość postępowania.

Na pierwszą rozprawę czekaliśmy półtora roku. Mimo to sędzia przyszła na rozprawę zupełnie nieprzygotowana, nie znała akt sprawy i nie zapoznała się z nimi przez kolejne półtora roku, pomijała fakty, dowody, świadków.

Wysyłaliśmy kolejne pisma procesowe, ale nie mogliśmy doczekać się wyznaczenia terminu kolejnej rozprawy.

Nadmieniam, że nasze interesy reprezentował miejscowy, opłacany przez nas adwokat, zaś stronę pozwaną pełnomocnik z urzędu, przydzielony przez sąd na wniosek pozwanej.

Pozwana złożyła wniosek o pełnomocnika z urzędu, uzasadniając to faktem, iż zarabia 6000 tys. zł miesięcznie (sześć tysięcy) i nie stać jej na wynajęcie adwokata.

Kiedy sąd jej odmówił, napisała jedynie, że pomyliła wysokość swoich zarobków i zarabia 600 zł miesięcznie (sześćset zł). Wtedy sąd, bez wezwania do przedstawienia na to dowodu, przydzielił jej pełnomocnika z urzędu.

Tego typu stagnacja trwała przez kolejne półtora roku. Nasz adwokat pisał ponaglenia, dopytywał o termin kolejnej rozprawy. Niestety ponaglenia te były bezskuteczne.

Wtedy już zupełnie straciłam cierpliwość i napisałam skargę na opieszałość sądu bezpośrednio do sądu wyższej instancji.

Kiedy pani sędzia została zobowiązana do złożenia obszernych wyjaśnień, sprawa w końcu ruszyła. Sędzia zapoznała się z aktami sprawy, uwzględniła materiał dowodowy, ale musieliśmy na to czekać aż trzy lata.

Jak ta sytuacja wpłynęła na Waszą codzienność, życie rodzinne?

Ponieważ na co dzień mieszkamy w Warszawie, a sprawa sądowa toczyła się w Żywcu odległym o 400 km, sama procedura była dla nas czasochłonna i kosztowna.

Nie muszę dodawać, że już sam fakt, gdy niechciani lokatorzy bezumownie zajmują naszą nieruchomość wbrew naszej woli i dewastują ją, a my nadal musimy odpowiadać na setki pytań i obszernie tłumaczyć sądowi, dlaczego ich nie chcemy, jest źródłem ogromnego stresu.

Czy ta sytuacja zmieniła Wasze podejście do najmu? W jaki sposób? Czy nadal ufacie ludziom?

Oczywiście, że zmieniła i to bardzo. Kiedy już pozbędziemy się naszych koczowników, bo wierzę, że to w końcu nastąpi, to nigdy więcej nie wynajmiemy nikomu żadnej nieruchomości. Straciliśmy zaufanie do ludzi, a przede wszystkim do naszego państwa i prawa.

Teraz mamy już wyroki eksmisji i o zapłatę, mamy klauzule wykonalności, sprawy są u komornika. Ale nadal płacimy z własnej kieszeni za wysyłanie korespondencji, za poszukiwanie jakiegokolwiek majątku dłużników. Zaliczka za samą tylko eksmisję wynosi 1500 zł.

Czeka nas jeszcze batalia z samą eksmisją, bo żeby móc ich eksmitować, musimy im prywatnie wynająć lokal zastępczy spełniający warunki określone prawem (sąd nie przyznał im lokalu socjalnego). Musimy zapewnić im ten lokal na co najmniej miesiąc.

A z uwagi na fakt, że gminy nie mają i nie wskazują takich lokali, to jeśli nie wynajmiemy im lokum za własne pieniądze, będą nadal żyć w naszym domu na nasz koszt.

Co powinni zrobić decydenci, osoby odpowiedzialne za przepisy prawa w Polsce, aby tego typu sytuacje nie zdarzały się na rynku najmu?

Przede wszystkim, należałoby zmienić tę żenującą ustawę o ochronie praw lokatorów i wyda

do niej stosowne interpretacje.

Po pierwsze, należałoby przestrzegać ustawowej definicji lokatora – „lokator” to osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu.

Koczownicy, którzy nie posiadają prawa do lokalu, a korzystają z „praw lokatorów” żyjąc na koszt właściciela to, moim zdaniem, pospolici przestępcy.

Poza tym sama umowa najmu zawarta na zasadach wolnorynkowych jest przecież typową umową cywilno-prawną, a każdą taką umowę można przecież rozwiązać. Zadajmy sobie pytanie: dlaczego zatem umowę najmu można rozwiązać tylko z określonych powodów, zaś w innym przypadku jest to niemożliwe?

Jeżeli zawieram umowę na czas określony, to znaczy, że tylko przez ten określony czas chcę wynajmować nieruchomość, zaś po jej zakończeniu nie powinno być żadnego problemu z wyprowadzką lokatorów. Przecież obie strony dobrowolnie podpisują taką umowę, zgadzając się na jej warunki. Dlaczego więc obowiązek jej przestrzegania nie dotyczy lokatorów?

Czy coś doradzilibyście innym wynajmującym mieszkania?

Żadna umowa nie ochroni właściciela, nawet ten osławiony „najem okazjonalny”.

Podany u notariusza adres ewentualnej wyprowadzki może okazać się nieaktualny i zawsze eksmisji musi dokonać komornik, a koszty komornicze, a właściwie zaliczki za eksmisję, korespondencje, szukanie majątku itp., są bardzo wysokie i najczęściej nie do odzyskania.

Co mogę radzić z doświadczenia? Jeśli chcemy wynajmować nieruchomość, to tylko na pojedyncze pokoje. Ewentualnie warto też założyć działalność jako pensjonat, motel, hostel, hotel. Gdy kończy się termin wynajmu pensjonatu czy hostelu – to sprawa jest jasna: obie strony się żegnają bez żalu i wątpliwości.

Wywiad przygotowała: Agata Malczyk-Wołkowska. Ruch Obywatelski – Zjednoczeni Wynajmujący.

*****

Michale, w jaki sposób problemowi lokatorzy pojawili się na Twojej drodze i w Twoim mieszkaniu?

Wynająłem mieszkanie parze ok. 50tki. Państwo twierdzili, ze przenieśli się na Śląsk z Inowrocławia w poszukiwaniu pracy. Przy podpisaniu umowy wydawali się to prości ludzie, ale zarzekający się o swojej pracowitości i chęci mieszkania latami na mieszkaniu. Jak się później okazało- zaufanie im było błędem, który kosztował mnie pół roku stresu i 30 tysięcy złotych.

Kiedy pojawiły się problemy z lokatorami i jak one wyglądały?

Lokatorzy zapłacili czynsz za pierwszy miesiąc. Jednakże już w kolejnym poprosili mnie nieoczekiwanie o przesuniecie terminu płatności z 20-stego każdego miesiąca, na 1-wszy dzień kolejnego miesiąca.

Było mi to bez różnicy, zatem się zgodziłem. Przez pierwsze pół roku płacili bardzo w kratkę. W grudniu 2021 zauważyłem jednak, ze lokatorzy zapłacili tylko połowę czynszu za październik. Napisałem do nich sms, z prośba o sprawdzenie czy wszystko ok. Dostałem w odpowiedzi wiadomość, w którym pisali, że z ich strony ze wszystko się zgadza i pytanie, dlaczego chcę ich oszukać.

I co wtedy zrobiłeś?

Zadzwoniłem, pojechałem na miejsce. Razem z panią Bożena usiedliśmy do jej potwierdzeń przelewu i po pół godzinie wyjaśnień lokatorzy przyznali ze faktycznie nie uregulowali wszystkiego i że do końca tygodnia zapłacą brakującą kwotę.

I zapłacili?

Niestety nie. Po tygodniu znów zadzwoniłem, żeby przypomnieć o płatności. Usłyszałem, że wszystko się zgadza i to ja ich próbuję oszukać. Przez kolejne kilka tygodni pisałem smsy lub dzwoniłem i naprzemiennie słyszałem albo że „wszystko oddamy”  albo że ja ich „próbuję oszukać”.

Czy próbowałeś jakoś rozwiązać ten problem?

Tak. Przed sylwestrem wybrałem się do lokatorów z propozycja ugody: Państwo mieli wyprowadzić się do końca stycznia, a ja ich zadłużenie rozłożę na raty (za grudzień zapłacili jedynie 1/3 czynszu). Lokatorzy stwierdzili jednak że broni ich prawo lokatorskie i nie można ich wyrzucić, zaś pani Bożena jest dodatkowo schorowana i generalnie się nie wyprowadza, zaś to, co są mi dłużni: „zapłacą wtedy kiedy zapłacą”.

Na początku stycznia wysłałem do lokatorów przedsądowe wezwanie do zapłaty. W styczniu również wysłałem kilka sms-ów informując ich,  że brak płatności zgodnych z umowa skończy się sądem i komornikiem.

Na początku lutego, moja prawniczka złożyła pozew sądowy o zapłatę (ok. 4 tys. złotych). Natomiast parę dni później otrzymałem pismo wysłane przez moich lokatorów, sporządzone przez reprezentującego ich prawnika.

A co było w treści tego pisma?

W treści tego pisma prawnik oskarżał mnie o nękanie, dodając, że z to mojego powodu stan zdrowia Pani Bożeny uległ pogorszeniu.

Oburzony zadzwoniłem do owego prawnika i otrzymałem wyjaśnienie, że „państwo X są wzorowymi lokatorami, a ja  mam się z nimi nie kontaktować”.

Co się dalej działo?

Przez kolejne miesiące tzn. aż do końca kwietnia 2022, gdy to miała się skończyć umowa, państwo X wpłacali symboliczne kwoty- w sumie ok. 1000 zł przez 4 miesiące. Kolejny raz wybrałem się do swojego mieszkania na 2 tygodnie przez zakończeniem umowy. Rozmowę z lokatorami nagrałem. Pani Bożena stwierdziła podczas rozmowy, że nie będzie płacić, nie wyprowadzi się i będzie mieszkać u mnie, jak długo zechce, a ja żeby odzyskać mieszkanie muszę jej znaleźć mieszkanie zastępcze.

Dodała też, że generalnie ze nie mam żadnych praw i mam się wynieść bo wezwie policje.

Ale mieszkanie finalnie odzyskałeś pomimo tych twierdzeń i pogróżek. Powiedz, jak Ci się udało.

Na początku skontaktowałem się z moja prawniczka  i podpytałem, jak długo trwają takie eksmisje. Powiedziała, że może to zająć 2-4 lata od momentu złożenia pozwu.

Jak szybko policzyłem, 2-4 lata utrzymywania lokatorów w mieszkaniu to koszt ok. 45-90 tysięcy złotych- czyli kwota, której najprawdopodobniej nigdy nie odzyskam. Postanowiłem więc skorzystać z pomocy jednej z firm zajmujących się negocjacjami z dzikimi lokatorami – ta usługa kosztowała mnie 20 tysięcy złotych. Ale działając w sposób zgodny z prawem firma odzyskała dla mnie mieszkanie

Czy lokatorzy wyprowadzili się w sposób pokojowy?

Kiedy odbierałem mieszkanie, okazało się, że lokatorzy celowo zatkali zlew i odkręcili wodę aby zniszczyć lokal i zalać mieszkanie sąsiadów. Na całe szczęście zrobili to nieudolnie wiec woda tylko trochę się przelewała przez zlew i tylko w kuchni było trochę mokro.

Jak tego typu sytuacja wpłynęła na Twoje życie, Twoje podejście do najmu?

Policzyłem sumę poniesionych strat: 20 tys. to koszt firmy negocjacyjnej, brak czynszu przez pół roku to kolejne 10 tys.

Przez cały okres od grudnia 2021 słyszałem od państwa X, jakim to ja jestem „oszustem i złodziejem”, ponieważ… po prostu chcę, żeby płacili za moje mieszkanie.

Usłyszałem tez wielokrotnie, jakim to jestem „złym człowiekiem”, bo nie pozwoliłem im sobie wieść spokojnego życia w moim lokalu. Słyszałem, że to, że płacą po 200-300 zł co miesiąc, to  „ich dobra wola i nie musza tego robić”.

Gdy wszystko się skończyło, zamieściłem post na mediach społecznościowych w grupie:  „Wynajem czarna lista lokatorów i wynajmujący… ” aby ostrzec inne osoby przed zderzeniem z tymi ludźmi.

W jakiś sposób najwidoczniej ten post dotarł do moich byłych lokatorów, ponieważ po paru dniach otrzymałem przez komunikator groźby od ich syna.

Czy teraz szukasz nowych najemców?

Od kiedy odzyskałem swoje mieszkanie, nie chce go już nikomu wynajmować – boję się.

Boisz się znów zaufać komuś i zaryzykować?

Boję się, że znowu dołożę do tego interesu swoje ciężko zarobione pieniądze. Na co dzień pracuje jako inżynier budowy, po 9-11 godzin dziennie biegam po budowie, w kurzu, błocie, zimnie, deszczu i śniegu po to, żeby mnie było stać na pewne rzeczy i mieć jaki taki poziom życia.

 Ale kiedy wracam urobiony z budowy do domu zastanawiam się, czy naprawdę nie lepiej żyć, jako pasożyt na koszt innych? Wprowadziłem się do tego mieszkania. Mieszkam tutaj teraz sam. Na początku wziąłem urlop 2 tygodnie, bo bałem się, że państwo X wrócą do mieszkania, włamią się i ja znowu będę przeżywał ten horror.

Od początku czerwca notorycznie do mojego mieszkania pukają komornicy i windykatorzy, poszukujący państwa X. Podobno oszuści wynajęli gdzieś kolejne mieszkanie i zapewne oszukują kolejnego, nieświadomego właściciela.

A kiedy sytuacja się zaogni, tak jak jak u mnie- poszukają kolejnej ofiary i z zadowoleniem będą wiedli szczęśliwe życie.

Powiedz, co chciałbyś powiedzieć ustawodawcom, decydentom, osobom, które ustanowiły aktualnie obowiązujące przepisy prawa lokatorskiego: prawa, które de facto chroni tylko lokatorów?

Powinno być tak, jakby ktoś wynajmował ode mnie samochód. Podpisujemy umowę. Klient płaci, a gdy nie oddaje mi samochodu w terminie – dzwonię na policję, zgłaszam kradzież i policja poszukuje tego, kto ukradł, mój samochód.

Tu jednak prawo mówi: „ci, którzy wynajęli od ciebie samochód, nie maja swojego więc ty musisz im go dać”

Dlaczego ja, jako właściciel mieszkania muszę chronić ludzi przed bezdomnością?

Moi rodzice pracowali ciężko przez wiele lat, bez urlopów i l-4 po to, żeby zapewnić mnie, swojemu synowi jakiś start- własne mieszkanie.

 Ojciec nie dożył nawet 60-siątki przez to ile pracował. Ale łatwiej widać być pasożytem…

Wywiad przygotowała: Agata Malczyk-Wołkowska. Ruch Obywatelski – Zjednoczeni Wynajmujący.