Najem z koczownikiem w tle, czyli biznes dla osób o stalowych nerwach

* Imiona bohaterów zostały zmienione dla potrzeb publikacji.

*****

Basiu, w jaki sposób problemowi lokatorzy pojawili się na Waszej drodze? W jaki sposób osoby te wzbudziły zaufanie?

Posiadamy z mężem duży dom w górach. Przed laty mąż prowadził tam pensjonat dla turystów. Ze względów zawodowych (pracujemy w Warszawie), zakończyliśmy tę działalność i w 2011 roku budynek został wynajęty. Pierwotnie planowaliśmy go sprzedać. Dlatego też zgłosiliśmy ten budynek do biura nieruchomości. Dopuszczaliśmy też ewentualny wynajem nieruchomości.

Lokatorzy, których dotyczyć będzie ta historia, trafili do nas właśnie poprzez biuro nieruchomości. Państwo ci przedstawili się jako zainteresowani zakupem domu, lecz najpierw prosili o wynajem.

Umowa najmu została zawarta na jeden rok, z możliwością jej przedłużenia. Najemcy zapewniali o zdecydowanej chęci zakupu nieruchomości.

Właściciel biura nieruchomości przedstawił ich jako wiarygodnych ludzi, prowadzących własną firmę. To była para w wieku ok. 45-50 lat. Ludzie ci nie byli małżeństwem, żyli w związku partnerskim. Wiele dobrego opowiadali o swoich „biznesach”, a my naiwnie uwierzyliśmy w ich opowieści. Dom został im wynajęty, niestety jako budynek mieszkalny, i to był nasz największy błąd.

Jakie były problemy ze współpracą z tymi lokatorami? Co wzbudziło Wasz niepokój?

Problemy ze współpracą zaczęły się po roku od zawarcia umowy, gdy zaczęliśmy dopytywać się o ich plany dotyczące zakupu nieruchomości. Wtedy najemcy wspomnieli o chwilowych zawirowaniach w firmie i poprosili o przedłużenie umowy najmu, oczywiście podtrzymując chęć zakupu.

Zaczęły się nieterminowe opłaty czynszu najmu (podkreślam, że czynsz najmu był minimalny i wynosił 1000 zł miesięcznie, mając na uwadze deklarowany zakup nieruchomości). Czynsz płacili nieterminowo, ale płacili.

Jak długo trwał tego typu impas?

Lokatorzy zwodzili nas przez wiele miesięcy, aż do maja 2015 roku, kiedy ku naszemu zaskoczeniu poprosili o umówienie wizyty u notariusza i zawarliśmy przedwstępną umowę sprzedaży. Niestety, przez kolejny rok nie wywiązali się z umowy i nieruchomość nie została sprzedana. Wciąż tłumaczyli się przejściowymi trudnościami.

W grudniu 2015 r. lokator, nazwijmy go Krzysztof, zmarł nagle, o czym jego partnerka nas nawet nie poinformowała, nadal podtrzymując chęć zakupu domu. W 2016 roku przestała w ogóle płacić czynsz.

Sąsiedzi zamieszkujący w tej samej miejscowości poinformowali nas, że lokatorka wprowadziła do naszej nieruchomości swojego dwudziestoletniego syna i matkę emerytkę. A zatem obecnie mamy na utrzymaniu aż troje koczowników, bo żadna z tych osób nie płaci ani grosza.

Czy próbowaliście jakoś dogadać się z lokatorami, aby rozwiązać ten problem?

Oczywiście. Wiele razy podejmowaliśmy próby kontaktu osobistego, telefonicznego, listownego. Wysyłałam liczne e-maile, niestety pozostały one bez odpowiedzi.

Nie można było umówić się z lokatorką osobiście. Nie odbierała telefonu, nie reagowała na wysyłaną przez nas korespondencję.

I co wtedy zrobiliście?

Doprowadzeni do ostateczności, skutecznie wypowiedzieliśmy umowę najmu ze względu na zaległości czynszowe, wzywając lokatorów do zapłaty zaległych czynszów. Nadmieniam, że cała ta procedura rozwiązania umowy jest bardzo czasochłonna, gdyż aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, czy upomnieć się o zaległy dług czynszowy, wynajmujący musi dochować ustawowych terminów.

Ponieważ nadal pozostawało to bez żadnej odpowiedzi, w 2018 r. złożyliśmy do sądu pozew o eksmisję dla wszystkich trojga lokatorów i osobny pozew o zapłatę należnych czynszów.

Co było najtrudniejsze dla Was w trakcie batalii o odzyskanie nieruchomości? Co Was zaskoczyło?

Oczywiście, zdawaliśmy sobie sprawę z tego, że terminy oczekiwania na rozprawę są długie. Jednak najbardziej zaskoczyła nas postawa sędzi, która prowadziła sprawę o eksmisję: jej niefrasobliwość i opieszałość postępowania.

Na pierwszą rozprawę czekaliśmy półtora roku. Mimo to sędzia przyszła na rozprawę zupełnie nieprzygotowana, nie znała akt sprawy i nie zapoznała się z nimi przez kolejne półtora roku, pomijała fakty, dowody, świadków.

Wysyłaliśmy kolejne pisma procesowe, ale nie mogliśmy doczekać się wyznaczenia terminu kolejnej rozprawy.

Nadmieniam, że nasze interesy reprezentował miejscowy, opłacany przez nas adwokat, zaś stronę pozwaną pełnomocnik z urzędu, przydzielony przez sąd na wniosek pozwanej.

Pozwana złożyła wniosek o pełnomocnika z urzędu, uzasadniając to faktem, iż zarabia 6000 tys. zł miesięcznie (sześć tysięcy) i nie stać jej na wynajęcie adwokata.

Kiedy sąd jej odmówił, napisała jedynie, że pomyliła wysokość swoich zarobków i zarabia 600 zł miesięcznie (sześćset zł). Wtedy sąd, bez wezwania do przedstawienia na to dowodu, przydzielił jej pełnomocnika z urzędu.

Tego typu stagnacja trwała przez kolejne półtora roku. Nasz adwokat pisał ponaglenia, dopytywał o termin kolejnej rozprawy. Niestety ponaglenia te były bezskuteczne.

Wtedy już zupełnie straciłam cierpliwość i napisałam skargę na opieszałość sądu bezpośrednio do sądu wyższej instancji.

Kiedy pani sędzia została zobowiązana do złożenia obszernych wyjaśnień, sprawa w końcu ruszyła. Sędzia zapoznała się z aktami sprawy, uwzględniła materiał dowodowy, ale musieliśmy na to czekać aż trzy lata.

Jak ta sytuacja wpłynęła na Waszą codzienność, życie rodzinne?

Ponieważ na co dzień mieszkamy w Warszawie, a sprawa sądowa toczyła się w Żywcu odległym o 400 km, sama procedura była dla nas czasochłonna i kosztowna.

Nie muszę dodawać, że już sam fakt, gdy niechciani lokatorzy bezumownie zajmują naszą nieruchomość wbrew naszej woli i dewastują ją, a my nadal musimy odpowiadać na setki pytań i obszernie tłumaczyć sądowi, dlaczego ich nie chcemy, jest źródłem ogromnego stresu.

Czy ta sytuacja zmieniła Wasze podejście do najmu? W jaki sposób? Czy nadal ufacie ludziom?

Oczywiście, że zmieniła i to bardzo. Kiedy już pozbędziemy się naszych koczowników, bo wierzę, że to w końcu nastąpi, to nigdy więcej nie wynajmiemy nikomu żadnej nieruchomości. Straciliśmy zaufanie do ludzi, a przede wszystkim do naszego państwa i prawa.

Teraz mamy już wyroki eksmisji i o zapłatę, mamy klauzule wykonalności, sprawy są u komornika. Ale nadal płacimy z własnej kieszeni za wysyłanie korespondencji, za poszukiwanie jakiegokolwiek majątku dłużników. Zaliczka za samą tylko eksmisję wynosi 1500 zł.

Czeka nas jeszcze batalia z samą eksmisją, bo żeby móc ich eksmitować, musimy im prywatnie wynająć lokal zastępczy spełniający warunki określone prawem (sąd nie przyznał im lokalu socjalnego). Musimy zapewnić im ten lokal na co najmniej miesiąc.

A z uwagi na fakt, że gminy nie mają i nie wskazują takich lokali, to jeśli nie wynajmiemy im lokum za własne pieniądze, będą nadal żyć w naszym domu na nasz koszt.

Co powinni zrobić decydenci, osoby odpowiedzialne za przepisy prawa w Polsce, aby tego typu sytuacje nie zdarzały się na rynku najmu?

Przede wszystkim, należałoby zmienić tę żenującą ustawę o ochronie praw lokatorów i wyda

do niej stosowne interpretacje.

Po pierwsze, należałoby przestrzegać ustawowej definicji lokatora – „lokator” to osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu.

Koczownicy, którzy nie posiadają prawa do lokalu, a korzystają z „praw lokatorów” żyjąc na koszt właściciela to, moim zdaniem, pospolici przestępcy.

Poza tym sama umowa najmu zawarta na zasadach wolnorynkowych jest przecież typową umową cywilno-prawną, a każdą taką umowę można przecież rozwiązać. Zadajmy sobie pytanie: dlaczego zatem umowę najmu można rozwiązać tylko z określonych powodów, zaś w innym przypadku jest to niemożliwe?

Jeżeli zawieram umowę na czas określony, to znaczy, że tylko przez ten określony czas chcę wynajmować nieruchomość, zaś po jej zakończeniu nie powinno być żadnego problemu z wyprowadzką lokatorów. Przecież obie strony dobrowolnie podpisują taką umowę, zgadzając się na jej warunki. Dlaczego więc obowiązek jej przestrzegania nie dotyczy lokatorów?

Czy coś doradzilibyście innym wynajmującym mieszkania?

Żadna umowa nie ochroni właściciela, nawet ten osławiony „najem okazjonalny”.

Podany u notariusza adres ewentualnej wyprowadzki może okazać się nieaktualny i zawsze eksmisji musi dokonać komornik, a koszty komornicze, a właściwie zaliczki za eksmisję, korespondencje, szukanie majątku itp., są bardzo wysokie i najczęściej nie do odzyskania.

Co mogę radzić z doświadczenia? Jeśli chcemy wynajmować nieruchomość, to tylko na pojedyncze pokoje. Ewentualnie warto też założyć działalność jako pensjonat, motel, hostel, hotel. Gdy kończy się termin wynajmu pensjonatu czy hostelu – to sprawa jest jasna: obie strony się żegnają bez żalu i wątpliwości.

Wywiad przygotowała: Agata Malczyk-Wołkowska. Ruch Obywatelski – Zjednoczeni Wynajmujący.